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房企资金承压,地方暗流涌动,市场迎来拐点

2021/8/21 11:13:28 新华社 浏览数() 我要评论()
提要:8月16日,国家统计局发布了2021年7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,数据显示,7月,70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体回落。

8月16日,国家统计局发布了2021年7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,数据显示,7月,70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体回落。

这其中,特别是二手房,价格上涨明显放缓,价格上涨城市数量“4连降”,进入明显降温通道。在受访专家看来,这意味着近两年一系列房地产调控见到了初步效果。

中原地产研究中心统计数据显示,1-7月,全国房地产市场调控次数累计高达352次,平均每月超过50次房地产调控。8月上半月,各类房地产调控政策继续密集出现,累计已经超过30次。

从政策层面来看,监管层调控态度坚决,调控手段全方位多层次,涉及银行贷款集中度、企业三道红线、购房按揭等各个方面,房企各类融资和投资均进一步受到限制。

市场层面,在密集调控之下,近期无论是房企还是地方,都出现了不同程度的“反应”,比如恒 大等房企正在探讨出售部分资产化解债务危机,房企整体拿地的意愿下降,8月京深穗渝津等多个城市推迟了第二轮集中供地。

纷繁复杂的变化下,市场也有声音认为,房企资金承压,地方暗流涌动,下半年房地产可能会酝酿新变化,甚至有人期望,企业和市场层面的调整能“倒逼”调控转向。

一位接近监管层的人士告诉记者,通盘来看,下半年,中央调控决心依旧坚决,市场调控力度仍然从紧,并且会更加高频、精准,市场降温仍是主流,一些企业和地方不要有侥幸心理,地方要坚决贯彻中央部署,企业当前要务则还是做好现金流管理,主动跟紧行业的转型升级。

房价涨幅总体回落,销售放缓

国家统计局的数据显示,2021年7月份,70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体回落。7月,新房价格环比上涨城市的数量为51个,环比下降的城市数量达16个。

这其中,二手房房价环比上涨的城市数量由6月的48个减至41个,为年内最少,已连续4个月出现下降。同时,二手房房价环比下降的城市达26个,占比37.1%,创今年以来新高。

业内专家表示,从整体的房价数据看,2021年来一系列房地产调控初步见效,特别是二手房价格的上涨明显放缓,调控有效抑制了房价上涨。

中原地产首席分析师张大伟在接受媒体采访时说,近几个月来,全国超过20个城市发布了针对二手房中介行为规范、二手房业主限价的政策和通知。其中,西安、杭州、东莞,深圳等城市发布了二手房限价政策,另外,无锡、成都、广州、合肥、北京、上海等城市也在最近针对二手房违规报价、哄抬房价等发布了不同通知与政策,价格管控的确有利于市场的稳定。

在销售成交方面,国家统计局数据显示,今年1至7月份,商品房销售面积101648万平方米,同比增长21.5%,商品房销售额106430亿元,增长30.7%。

不过从单月数据来看,7月份商品房销售额为1.34万亿元,低于2020年同期。

“未来的风向是很明确的,一手房会巩固现有的政策,基本上从稳定的方向去演进。二手房市场虽然现在有所降温,但后续还是要进一步管控。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

在他看来,下半年房地产调控将呈现三个特点:

一是地方政府调控主动性增强,近期各地政府都在及时发现问题、解决问题,力促市场健康发展;

二是调控的“颗粒度”明显变细,即不断针对各类钻政策空子的行为,全方位进行“打补丁”;

三是有针对性地对人才购房环节、意向登记环节、本地户籍购房环节等刚刚升温的炒房行为进行重点打击。

多地中止土拍,开发商拿地显著降温

楼市放缓数据,鲜明地反映在了地方和企业的消息面上。

8月6日晚间,深圳交易集团发布公告,中止出让原定于8月9日挂牌的22宗土地。本次原计划供地达83.38公顷,总起拍价为422亿元人民币,约是首轮集中供地的四倍。

作为全国地产市场的风向标,深圳此番举动引发热议。有深圳地方媒体表示,中止原因是深圳第二轮土拍意外遇冷,参与报名的房企数量过少,并且几乎没有民企,像龙光集团这种“忠实粉”都没有出现,导致政府不得不临时叫停了出让。

一位深圳本地开发商表示,长年以来,在拍地这件事上,地方政府和企业之间,有着某种默契,现在这种默契或者说双赢的局面被调控打破了。

在他看来,企业现在两头承压,真实地价降不下来,房价也涨不上去,这中间已经很难有利润,接下来就看政府怎么办。

深圳公告之后,天津、青岛、惠州等地也陆续宣布中止第二轮土拍,这一系列“中止”拉紧了参与者的神经。就在7月底,土拍又新增两个“补丁”政策,分别是企业拿地销售比不得超过40%(包括公开市场和收并购拿地),以及近三年的经营现金流要连续为正。

平安证券的报告测算显示,这意味着“今年下半年土拍市场有600亿至900亿的缩量”,而最近甚至连“包邮区”的浙江省金华、丽水、温州等城市,都出现了土地流拍的现象,一些龙头房企已经明确表示:“接下来不拿地了,安心卖房。”

实际上,中央出台的土地出让“两集中”制度,本意在于通过集中性“竞地”,来控制土地溢价水平,但各地首轮执行政策效果有限,多个热点城市的溢价不跌反升。有开发商做了北京首轮供地的复盘,结论是“几乎所有地块的利润率都是负的”,成都、杭州、宁波等地,也不例外。

即便是深耕杭州多年的滨江集团,董事长戚金兴也坦言,“努力做到1%-2%的净利润。”一些中小房企头脑发热拍下地块,冷静之后发现根本算不过账来,也就只能放弃拿地。

出让政策“打补丁”,

封住地方“小动作”

市场情绪暗流涌动时,高层表态一锤定音。

中共中央政治局常委、国务院副总理韩正近期在相关工作会议上发表讲话强调,要加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度。

“从中央要求来看,各地首轮集中土拍的政策效果不达预期。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《财经国家周刊》记者说:“深圳等城市或已制定第二轮的土拍规则,但部分条款与最新要求冲突,所以撤回重新调整。”

当天,住建部房地产市场监管司司长张其光表示,将着力建立房地联动机制,推广北京市的做法,“限房价、控地价、提品质”,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制。

8月10日,据媒体报道,自然资源部曾召开闭门会议商讨第二轮土地出让的政策调整,出台了包括限定土地溢价上限15%,不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价,以及到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属等多项细则。

业内普遍认为,“810政策”科学务实、对症下药、直击痛点、影响重大,可以堵住地方政府的不少“小动作”。

比如,政策提及的“参加商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质”内容,等于在住宅用地出让上,落实了“限购”的原则,非开发类房企都不具备拿地资格,即使是组成联合竞拍体,开发类房企所占股权也要大于50%。

再比如,政策提及的“单宗住宅用地溢价率不得超15%”,并且绝不允许通过“提高起拍价的方式调整溢价水平,否则将公开严肃处理”。此前,部分地方政府通过提高起拍价,来变相控制溢价率,但在行业人士看来,大多是应付上级的表面文章,也因此,目前这些地方都已宣布中止第二轮的土地出让,预计正在调整中。

此外,“810政策”还明确,在达到地价或溢价率上限时,地方政府不得以竞配建等方式增加房企压力,将很多本应属于政府的工作和责任转移给企业和市场,提高房企的实际成本等等。

“从各地中止或延期供地的情况来看,更大程度上或是对土拍政策进行调整和完善。”58安居客房产研究院分院院长张波表示,目的是要给房企留出合理的利润空间,要保障项目的品质。

某地方自然资源局相关人士也告诉《财经国家周刊》记者,土拍中止不是终止,而是在目标统一以后,再次挂牌。

调控不会掉头,

高杠杆游戏结束了

“一些地方并没有深刻理解和贯彻中央层面的调控目标,这也是第一轮土地集中出让不达预期的主要原因。”严跃进表示,目前中央关注的重点仍在于地价过热,而不是过冷。

与此同时,在土地市场管控和房企资金不断收紧的情况下,土地市场会出现一些项目降价促销的情况,部分开发商的财务已经亮起红灯,去化成为缓解资金压力的一项重要手段。

也因此,近日登上热搜的岳阳“限跌令”就不那么难以理解。按照岳阳文件要求,中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格,也不得低于备案价格85%,即降价幅度不得超15%。

事实上,在岳阳之前,2020年3月的东莞以及2019年3月的马鞍山都曾要求降价不准超过备案价的“10%”,更典型的是2014年,全国楼市大横盘长达四年,多地出台“限跌令”,甚至有地方一度要求:如果商品房成交价低于备案价超过15%,那么将采取技术手段“限制网签”。

“2020年出台的三线四档政策,其影响是明显而且深远的,它改变了房地产行业发展的底层逻辑。”某500强房地产公司副总裁对《财经国家周刊》记者表示,过去二十年那种摊大饼式的高杠杆、低质量的粗放发展不会再有,“(杠杆)游戏结束了。”

所谓“三线四档”,指的是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍三条红线,而根据不同的“踩线”情况,企业的负债增速将受到严格限制,即便零踩线也不得超过15%。

贝壳研究院统计显示,按照该规则,仅TOP100中的60家上市房企,2021年就将减少增长近万亿的有息负债,这将给许多房企带来融资压力,而三条红线是否“变绿”、何时“变绿”,已经成为房企业绩汇报的主旋律,“零踩线”也成为“市场地位的象征”。

相关数据显示,2020年,在TOP100房企中,已有40家房企成功实现了降档,其中有10家下降了2档,1家下降3档,“零踩线”的房企数量,从2019年17家跃升至2020年的29家。

一方面,房企正在加速分拆旗下物业等资产上市以“增肌”,另一方面,部分企业密集出售旗下高负债板块以“瘦身”。2020年内,新增的房企分拆物业上市公司达16家,截至2021年7月,年内又有11家物企成功上市,另外还有23家在排队。

在多位受访行业专家看来,回顾这一年,三线四档的房地产金融调控效果显著,未来调控的力度也不会放松。而作为调控对象,房企之间存在较大的差异,对于过往依赖高融资、高负债、高周转的“三高型”房企,调控犹如乌云罩顶。是生死存亡考验,而对于资金充裕、财务稳健的房企,则可以说是水波不兴,甚至还是一个做大份额的机会。

一位行业专家告诉记者,进入2021年以来,房地产调控政策更加精准、高频,政策之间相互补充、形成合力,短期内房企在适应规则中的压力倍增,而从长期来看,则会加快行业的转型升级。

在他看来,未来,结合“十四五”规划的战略方向,房企可在租赁市场、物管服务、社区养老、城市更新、数字经济等更细分的领域中寻求更大发展机遇,布局新的增长曲线。


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