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3月将迎集中供地第一波高峰,房企紧急腾挪资金

2021/3/11 17:35:16 时代财经 浏览数() 我要评论()
提要:土地出让“两集中”政策出台半个多月,22个重点城市宅地出让细则陆续流出,尽管从消息来看,各城市集中出让时间排布略有差异,但房企投拓人依然忙得焦头烂额。

土地出让“两集中”政策出台半个多月,22个重点城市宅地出让细则陆续流出,尽管从消息来看,各城市集中出让时间排布略有差异,但房企投拓人依然忙得焦头烂额。  

上个月,有消息称,国土资源部要求全国22个重点城市住宅用地出让实行“两集中”政策,即集中发布出让公告和集中组织出让活动,原则上每年不超过3次。随后,多座城市官宣,坐实了消息的真实性。  

具体来看,22个重点城市不仅覆盖了北、上、广、深这样的一线城市,也包含南京、苏州、厦门、杭州、重庆、福州、武汉、成都、郑州、青岛、济南、长沙、沈阳、合肥、长春、宁波、天津、无锡这些热门的二三线城市。  

由于未统一集中供地时间,因此各城集中供地排期有所不同,但大致来看,3月、4月、7月、8月、10月是集中供地的高峰。如此一来,房企拿地压力徒增,有头部房企区域公司高管告诉时代财经,政策出台至今,他们一直在调整拿地计划,并且紧急调动资金,确保全年拿地任务能顺利完成。  

多城“集中出让”细则流出  

天津是22个城市中首个披露集中供地时间表的城市。就在集中供地消息传出的5天后,天津市规划和自然资源局宣布,2021年天津市住宅用地将实施集中供地,分别在3月、6月和9月中旬分3批次推出。  

紧接着在2月25日,深圳宣布第一批土地将于3月下旬推出,第二批土地于第二、第三季度推出,第三批土地于第三、第四季度推出;3月1日,南京市土地储备中心一份文件流出,根据文件内容,今年南京将分别在4月、7月、10月这三个月集中安排住宅用地的出让。  

除了上述几个城市之外,还有更多城市的集中供地计划在业界流传。  

其中,青岛市规划和自然资源局曾在上个月明确表示今年要集中三次进行土地出让,但未发布具体的供地时间排期。有青岛业内人士告诉时代财经,三次集中供地的时间分别是4月、7月和11月。  

济南的情况与青岛类似,早在2月25日,济南市规划和自然资源局表示会严格落实土地供应分类调控的有关要求,具体排期未公布。业界流传着的一份相关文件显示,济南集中供地时间确定为5月上旬、8月下旬、10月下旬。  

此外,有消息称,北京将在4月、9月和11月进行集中供地,与此同时还有详细的住宅供地计划表传出,表中包含今年北京计划出让的所有住宅地块信息,全年共计出让71个项目,预计成交总价2587亿元。  

而另据一份22城集中供地时间表显示,目前仅苏州、上海长春未有相关的信息流出,其中有9座城市即将在3月进行首次集中供地。  

时代财经亦尝试向各城市规划和自然资源局进行求证,个别城市作出回应,其中长沙市规划和自然资源局工作人员表示,目前集中供地计划还在细化当中,尚未最终敲定,武汉、成都方面则称当前没有可发布的相关消息。  

不过,即便没有官宣,但部分城市已停止供应宅地,以备集中出让。例如,郑州市规划和自然资源局在上个月就发文宣布暂停宅地供应,明确要求下属航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止单独发布土地出让公告,需要由市局,根据自然资源部的指导文件,统一发布供地信息并挂网。  

日前,杭州、宁波进行了一场土拍,分别拍出了这两座城市挂牌地块中仅剩的两宗涉宅地块。业界认为,这将是杭州和宁波集中供地计划发布之前的最后一次出让涉宅用地。而上海在结束2月的土拍之后,整个3月未挂出任何一宗住宅用地。  

房企紧急腾挪资金  

去年热点城市房地产市场整体升温后,集中供地无疑成为政府稳定土地价格的一把利器。然而,集中供地意味着房企需要准备大量的资金用于集中拿地,这为许多手头资金并不充裕的房企出了一道难题。  

西政资本分析称,住宅用地集中出让的制度安排对房企的融资能力、资金储备和出价能力提出了更多的考验,房企同一时间段所需竞拍资金体量明显上升,非竞拍土地的时间段则销售回笼资金以及其他盈余资金无法充分发挥资金使用效益,高周转模式面临挑战。  

面对拿地模式颠覆性的变化,有房企开始紧急腾挪资金。前述房企区域公司高管向时代财经坦言,自上个月“两集中”政策流出后,其所在区域公司针对2021年的拿地计划先后做出数次调整,为了赶上3月的集中供地,近期其所在区域公司正在加紧调动资金。  

“去年底制定的全年拿地计划是比较均衡的分布,细致到每一个月大概会有多少回款,能有多少拿地资金等。集中供地之后,我们可能需要把几个月的拿地资金集中到一个月来使用,比如原来单月拿地预算是10亿,现在一次性需要准备30亿、40亿,甚至更多。但销售回款不是集中性的,我们只能在加快回款速度的同时,再通过其他渠道想办法。”  

西政资本认为,银行的房地产贷款集中度管理新规仍旧影响房企的销售预期,按揭回款、资金回笼等对房企的不同影响会影响房企的拿地能力。不过,受“三道红线”约束,房企想要通过融资来筹集资金似乎也不容易。  

“集中供地会引起招拍挂市场中房企的集中性融资需求,其中土地前融将更受到重视,但当前土地保证金资金池融资业务的资金源主要是外资、个别央企国企及实力型的实业类企业。保证金的融资成本居高不下,房企的成本接受度也比较有限,因此保证金范畴的融资体量无法急速增长并满足房企拍地资金需求。”西政资本分析到。


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