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时代邻里:高溢价扩张与“后遗症”

2020/7/25 9:52:10 乐居财经研究院 浏览数() 我要评论()

来源:乐居财经研究院

  面对年初立下的FLAG,时代邻里(09928.HK)仍狂奔在并购之路上。

  7月20日,时代邻里发布公告称,公司配发及发行7700万股新股份,募资额约77959.69万港元,配股占发行前已发行股本的约8.47%;每股发行价10.22港元,较上7月17日收市价12.18港元折让16.1%。

  对于募资用途,公告称,拟将认购事项所得款项的90%(约70163.7万港元)用作潜在战略投资及收购机会,其余约7795.97万港元用作集团一般营运资金。

  时代邻里去年末上市,募得资金8.33亿港元,有超50%的资金尚未被动用。截至2019年末,时代邻里的现金及银行余额为9.74亿元。从账面上来看,时代邻里似乎并不缺钱。

  不过,时代邻里的盈利显得有些疲软。据2019年报,时代邻里全年实现毛利润3.05亿元,毛利率28.2%。在毛利率上升之时,净利率相比于2018年的9.2%略有下降,为8.8%。期内实现归母净利润0.96亿元,利润增速已降至近几年最低。

  持续的收并购虽然在一定程度上给公司带来了更多的收益,但同时因第三方项目占比增加,时代邻里的ROE持续下降,这项反映股东权益收益水平的指标,从2017年的147.54%降至2019年的19.28%。

  对于物业管理行业来说,获得稳定的经营现金流入不是一件困难的事。据时代邻里历年数据,在近4年中,仅2018年获得了正向经营现金流入,2019年,经营活动现金流更是净流出8.57亿元。

  利润增速放缓,盈利水平下降,又迫切想要扩大管理规模,时代邻里需要更多的资金来支撑。

  对于物管公司来说,物业管理的面积与公司业绩直接相关,从其近期的动作来看,收并购成为了时代邻里扩大物业规模的主要途径。

  2019年,时代邻里通过收购广州东康、清远荣泰以及佛山宜信扩大规模,新增了1386万平方米的管理面积,通过市场拓展新增物业管理服务总建筑面积932.5万平方米。

  截至2019年底,时代邻里的总在管面积为2648万平方米,总合约面积为5804万平方米。

  2019年报显示,时代邻里来自第三方的在管面积为2105.8万平方米,其中,来自于时代中国的部分为45.2%,较2018年下降了26个百分点,但此部分管理面积贡献的收入比重为56.3%,剪刀差为11.1%。2018年,该数值仅为2%。

  在今年3月份举行的2019业绩会上,时代邻里的执行董事王萌曾表明,接下来将会加大收并购,并考虑向上下游延伸,希望在2021年突破1亿平方米的管理规模。按照目前的规模来看,也就是在两年内要实现翻倍增长。

  时代邻里预计2020年将会新增管理面积2800万平方米,其中500万平方米来自其兄弟公司时代中国,这意味着今年将有2300万平方米管理面积来自于第三方拓展及收并购。

  时代中国对时代邻里贡献的业绩相对有限,时代邻里需要更多的依靠自身力量进行外拓和成长。

  进入2020年以来,时代邻里进一步加快了收并购的脚步,且多为高溢价收购。3月,时代邻里以总代价3272.3万元收购广州浩晴物业,标的公司参考基准日的净资产值为1107.75万元,溢价率近200%。5月,时代邻里以1487万元的代价收购广州市耀城物业,6月,收购上海科箭物业51%的股权,代价2.34亿元,被收购公司的净资产值约为3750万元,溢价率超500%。

  面对2300万平方米的规模扩张任务,对于以高溢价并购为主要手段的时代邻里而言,伸手向市场借钱,也就不难理解了。


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