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盲目投资,商铺成白菜;看完全文,一铺养三代

2019/11/5 9:41:00 幸福里APP(头条号) 浏览数() 我要评论()

上一期的《购房者说》阿福谈到了商住两用房与住宅底商房的问题,阿福注意到不少朋友在文章下留言咨询投资商铺的问题。今天,阿福就继续这个话题,来给大家谈谈关于商铺投资的一些信息。

美国约翰·坎贝尔曾说:“投资不仅仅是一种行为,更是一种带有哲学意味的东西!”如今,人们越来越认识到投资房产的重要性,在限购政策下,投资住宅的机会愈发趋弱,而不限购的商铺越来越成为投资者的第二选择。

商铺的类型多种多样,在各种商业区,住宅区,专业市场及大型购物中心等商业房地产里面,随处可见商铺,尽管都是商铺,但不同地方,不同类型,商业环境,投资特点等也会显著不同,先来看看常见的三种类型商铺:

1、临街商铺:街道是大家出行的必经之路,人流量大是临街商铺受追捧的重要原因。商铺临街往往也是正对人流和财源。来来往往的路人会给铺位带来意想不到的商业氛围和收益。

2、社区商铺:一般来说同为社区底商,临街人流量最高,主要面临的客户群体也是社区居住人群,具有客流量及收益稳定,相对投入成本低等优点。

3、综合体商铺:就是大型综合商业体内的商铺,消费品牌功能分区,满足不同客户需求;统一管理,整体运营,保证商业的持续繁荣。

商铺回报率一般达到6-8%,一般3-5年起租,且租金年增幅较大。同时,商铺出租还能收到一笔可观的进场费或转让费,脱手相对容易。

然而,买来的商铺如若贷款,需每月承担月供,由于商铺需首付50%款项,且最长只能贷款10年,所以承担的费用普遍多于房产月供,使得投资商铺存在隐形“门槛”!资产不够雄厚者买商铺并不容易。

另外当下的商铺不仅遍地铺网,价格有“虚高”之势。不仅如此,随着商业模式的成熟,渠道变得多元化,电商平台迅速兴起,就连不被看好的微商群体也在电商中赚得盆满钵满,这种现象对消费者来说利大于弊,一方面竞争之下性价比更高;另一方面打击了商品垄断现象!但是对于实体店来并不乐观,电商完善实体店多方面缺陷(例如价格高、不够便利、产品单一等)的同时;也分化了市场消费力。

所以,投资商铺不是一本万利,机遇与风险并存,就看投资者该如何取舍了。


01/什么样的商铺适合投资?

通常情况下,在某个城市或城市的某个区域投资商铺,最好能把眼光拉长到5~10年,甚至更长久,而不能仅仅看眼前,这样评估出来的结果,才更有把握。如果能够做到这一点,投资稳赚的概率就会大大提高。

举例来说,假如有两种商铺,一种是城市新规划的成片住宅区,入住率低,人流量少,显得冷冷清清;另一种是独立社区,小区目前成熟,人气挺高,但周边没有别的小区,或小区与小区之间的间隔很远。这两种社区商铺,如果要挑选,会选哪个?

如果看眼前,大部分人会毫不犹豫地选择现在人气旺的独立小区。但是,如果以发展眼光看,新开发的成片住宅小区假以时日,一旦入住率提高,人气带动起来,各小区相衔接,很容易形成商圈氛围,带来更多消费人群,显然更有发展前景。

当然,前提是发展潜力好的地段。

通常来讲,投资商铺应该注意以下四点:

1、投资商铺既要看价格,更要看地段。如果选择沿街商铺,多考虑商业氛围较成熟的街区;如果选择小区周边商铺,则重点要关注附近大规模社区的外围商铺。

2、看区域商铺的供应量,量大的区域要谨慎,商业区是店多隆市,但目前大型住宅区的底商配套如果量太大就不太好,因为社区商业的容量有限。

3、商铺的户型非常重要,尽量选开间大,进深短的,有些商铺层高在3.5-4.2米,其实很难做夹层,如果单价因为层高高一些而价格上涨,要慎重。

4、要考虑商铺的投资回报率,不能只考虑价格,商铺的价值最终是要通过租赁实现的,而租赁就要考虑租给谁;不同的租户对商铺有不同的要求,比如,开餐饮的就需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施,最好选择通用性较好的商铺,在租赁时可供选择的空间更大。


总结一下:

适宜投资的商铺:1.周边配套设施不够完善的社区商铺;2投资商铺的其他参照点是麦当劳、肯德基附近,工商银行网点附近,大型社区附近;3投资50平方米以下的商铺,因为商铺太大比较难租出去。

不宜投资的商铺:1.市中心的商铺;2.主要马路人车分道的商铺,因为这样的商铺不方便顾客停车和购买;3店中店,因为商业大楼里的店铺营业时间受限制;4.周边配套设施比较成熟的社区商铺。


02/最近有兴趣买个百万以下的小铺面收租,需要注意事项有哪些?@大刀砍鸡贼

一、土地性质

目前市场上某些商铺是由原来的住宅通过“居改非”变更过来的,这两类房屋是两种完全不同的土地使用性质。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条曾经规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记”。可以看出,所投资的“商铺”如果原来是居住用地的话,以后会有麻烦。

二、规划变更

要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更,这也将决定投资是否成功的重要环节。

三、相关权益

所谓商铺权益主要包括两个内容,一是房屋产权,二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明,而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等,这里都会涉及到投资客的“权益”。

二手商铺原有租客有“优先购买权”,所以投资客在买房前一定要了解租客同房东原来签订的协议内容。如果租客放弃“优先购买权”,房东也必须出示有关书面证据。至于原有的装修、设备等问题,投资客也要问清楚其中的权益范围,以免买下后发生赔偿等麻烦事情。

四、面积大小

商铺面积主要注意两点,繁华闹市地段商铺因地价较高,投资时尽量注意减小单个门面面积,目标是提高商铺的单位面积价值;若是二层以上的商铺,尽量选择开放式和多通道布局的商铺,以便让顾客方便驻足和流动。

五、税费品种

商铺买卖需要缴纳税费,个人投资客一定要厘清这些税费。因为,这些费用所占房价的比例很高。主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税等,具体都要在协议中讲清楚。有人建议,如果是某企业出售的商铺,有的可以采用股权转让形式进行投资。据说,这样可以合理规避部分税费。

六、抵押贷款

投资商铺时若考虑办理抵押贷款,必须了解房地产抵押贷款方面的有关知识。

七、市场因素

市场因素对商铺的影响是至关重要的,这里包括宏观、中观以及微观等各种因素。有些是能够预见并掌控的,但有些却是难以预料的,这就要看投资客本人的综合素质了。



03/武汉商铺办证费用怎么算?

一、办证费用

1、契税4%

2、印花税0.05%即万分之五

3、维修基金

二、过户交易费用

武汉市规定,从2011年3月1日开始,转让商铺,要征收个人所得税。

从2013年10月1日开始,非住宅转让要先预征土地增值税,税率为7%。

1、个人所得税 3%

A、差额的20%:对于能提供合法、完整、准确的有关凭证,能够正确计算应缴纳税额的,将征收纳税所得额的20%计征个人所得税;

B、全额的3%:对于不能提供合法、完整准确的有关凭证,不能计算应缴纳额,比照《国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复》规定,统一按计税价格的3%计算缴纳个人所得税。

2、土地增值税 7%

按7%缴纳土地增值税

武汉市现行土地增值税预征率为:普通住宅预征率为1.5%,非普通住宅预征率为3%,非住宅类(商铺、写字楼)房地产预征率为7%。

对单位转让存量房和个人转让非住宅存量房,依法需免征土地增值税的,由纳税人出具税务机关的免税证明原件,到房产管理部门办理权属转移登记手续。

5、增值税 5.8%(房产增值部分)

6、其他费用(包括房屋登记费、印花税、评估费等)

以上信息供大家参考,具体以税务局最新为准。


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