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楼市3大后遗症,一现象与2014年相似,房价要缩回去?专家8字回应

2019/10/9 10:16:00 专聊房君今日头条号 浏览数() 我要评论()

有一位房产专家曾说过这样一段话:

当楼市处于火热期时,我们往往会被各种“抢房”的信息掩盖楼市本身存在的问题,或者说相比房价上涨,一些问题已被选择性地忽略了。只有当市场进入平静期,我们才会去正视问题,发现问题,但不一定能解决问题,因为很多时候已经来不及了。

本轮楼市全面上涨大体上以2014年底为起点,截止到2018年10月开始降温,期间以一线城市房价率先上涨,接着是强二线,弱二线城市及三四线城市,2016年后,一些经济基础薄弱的四五线城市也被带动起来,最后连一些国家级贫困县也成了价值洼地,至此,楼市上涨之水“烫平”了几乎所有的“洼地”。

轮番上涨的奇观创造了历史。正如开篇专家所说,在房价上行期,我们看不到其中的问题所在。眼下楼市被大家公认为处于“平稳期”,事实上,这些隐藏的问题也开始显现,本文梳理了一下,大概有3个楼市“后遗症”,其中有一现象与2014年极其相似,房价会回去?让我们一起来看看吧。


问题一:住房质量问题屡次发生,购房者担心长久使用

购房者在选房时一般只关注房子价格多少,位置好不好,有没有学区,很少有去关注到房子质量本身。这也难怪,作为行外人,确实也难以监管到,也发现不了。实际上,我们从这些年开发商的一些动作就可以看出一二。

不少房企在短短两三年时间,规模都从几十亿到几百亿,几百亿到数千亿,这要在其他行业是无法想象的,简直就不符合市场规律。房企有什么神通吗?其实没有,除了资金需求大外,另一个比较重要的原因就是加快“拿地、建造、销售”的速度,业内称之为“高周转”。

笔者的曾经一位同事在一TOP3房企做高管,他曾对笔者说过这样一件事:他们要求设计院接到需求后,在规定时间内完成出图,一般都是通宵达旦赶出来。要求在大多数三四五线项目实现摘牌即开工、3个月内开盘。当然,公司也给予了丰厚额奖励,每提前或者按期达到节点,都会给项目总5-20万元现金奖励。所以,在这种要求下不可避免的会缩短建造工序与流程。住房建造过程都问题频发,那么长期使用会不会有问题?答案可想而知,购房者担心这两年新建的住房质量问题,也不是没有道理。


问题二:房贷利率保持高位,刚需购房压力较大

对于大多数刚需购房者来说,一般都需要按揭贷款购房。房贷利率高低影响着购房成本,也影响到家庭生活支出。根据融360数据显示,全国首套房贷平均利率已经达到5.47%,相比实体融资利率来说,这无疑是高的,这对于动辄几十万,几百万房贷的刚需来说,压力无疑是巨大的。为什么房贷利率会单向提高呢?

这还得源于本轮楼市开启上涨之路后,金融调控手段作为楼市调控主要工具,其中对房贷利率实行单向上浮是其重要途径。无论是对投资炒房客,还是刚需,都实行了“一刀切”利率。这或许是尽快让楼市降温不得已而为之的办法,但后遗症也在显现。要摁住楼市再次爆发,刚需被“误伤”还会持续。业内人士认为,要想房贷利率下降,只有当楼市彻底降温,甚至真正下行才有这个可能。


问题三:土地流拍增多, 开发商面临生存压力

毫无疑问,国家对本轮楼市的调控是动真格的。特别是在金融端对房企融资“下重手”,无论是对房企海外融资,还是大中小银行,包括信托等金融机构资金流向房地产领域监管,都做到不留死角,堵塞各种漏洞,房企的日子确实不好过,今年开年以来已超过250家房企倒闭或者破产就是再“生动”不过的说明了。

作为资金密集型的房企,拿不到钱,就等于“断臂”,所以,我们也看到一些房企开启了“自救”,加大了促销力度,在刚刚恒大公布的9月份业绩显示,单月销售额达到831亿,更是创造了世界房地产销售历史记录,这不应理解为行业的业绩,而应视为“压力”所致。

正因为如此,开发商们不得不暂缓了拿地步伐,特别是民营房企。根据诸葛找房数据显示,2017年全国土地流拍数量为936宗,到2018年时增加到1808宗。根据中指院数据显示,2019年上半年土地流拍数量已经超过去年全年了!土地出现大量流拍这一现象,还得追索到5年前的2014年,所以,有人就说了,难道这是房价要回调的信号?


专家:“可怜的还是购房者”

为什么专家用这8个字回应呢?业内专家表示,实际上,要想知道一个城市房价走向,其实主要就看一个指标即可,即楼市新房库存量与月均销售量的比值即可,一般认为,这个数字在10个月左右就属于供需平衡,房价处于平稳,如果高于或者低于这个数值就意味着房价即将下行或者上涨。每个城市有所差异,但不会太大。

当土地出现大量流拍,虽然说是开发商房企迫于资金压力不得不暂缓拿地,由于从拿地到建设上市一般需要1-2年时间,当下也看不出住房供应缺口,随着市场去化,将反应到未来两年的住房市场,极有可能出现供需失衡问题。也就是说,未来几年又有可能出现供不应求情况而推升房价。所以,房价不仅不会回去,而且上涨概率加大,貌似土地市场不景气,实际则潜藏着供应不足的“隐患”,最终受伤的还是购房者。

专家的8个字回应非常明显,我们不要被眼前的假象所迷惑。对于有住房需求的购房者来说,遇到性价比合适的房子该出手还是应出手,过多的犹豫或错失良机。当然,随着楼市分化越来越明显,房价“一涨俱涨”的时代已经过去,人口持续流入的城市房产仍然易涨难跌,而对于经济基础薄弱,无产业支撑的城市,房子不停建,人口却在减少(3年持续净流出),在这类城市我们还是不要抱着过去那种“狠赚一笔”的想法,除自住外,适当调整投资策略或是比较现实的选择。



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