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网红盘热销掩不住深圳楼市冷清 开发商首付分期诱单

2018/12/2 22:48:00 中国房地产报 浏览数() 我要评论()

[摘要] 目前深圳楼市已经进入了买方市场,尤其是接近年底,开发商急着推售冲击业绩。仅11月倒数第二周,就有11项目获批,住宅批售套数达到7615套。

蒙蒙细雨中,中介小刘坐在售楼处,不停翻着通讯录寻找客户看盘,“现在真的是‘旱的旱死,涝的涝死’,我这边没什么人看房,我表弟那边卖华强城又忙得要死”。小刘口中的位于深圳市宝安区的华强城,11月27日开盘,据开发商公布的数据,1240套住宅卖了1033套,去化率83.3%。相隔不远的万科星城11月28日网上开盘,3337套住宅,半小时卖了1900套。

不过,这并不意味着深圳楼市回暖,一些十分难卖的项目,则推出分期首付、特价房源、一口价等方式促销。有业内人士直言,“这时候的开发商是最急的,年末要冲一波业绩。而深圳现在已经是买方市场了,开发商要是没有明显的让利和优势,买家根本不会选择。”

“网红盘”热销

11月底的数个“网红盘”热销让冷清已久的深圳楼市热闹了一阵。11月26日,万科臻山府三期(又名万科香蜜府)采用线上选房,据披露的消息,开盘短短半个小时就实现去化率超过90%,销售额约60亿元。

一共397套,销售了381套,房源最低8.2万元/平方米,均价9.71万元/平方米,总价区间1472万~3254万元/套,精装修交楼标准,装修费6000元/平方米另算。

这一价格与今年4月二期开盘均价约9.75万元/平方米加上7000元/平方米的装修合同价,以及更早的时候2017年4月一期开盘毛坯备案均价约99660元/平方米相比,价格实惠了很多,并且低于周边12万元/平方米的二手房均价。

戴德梁行华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端对记者表示:“臻山府除了本身位置和产品优势外,还是深圳高级中学的学区房,在教育资源相对不足的深圳就更加稀缺了。并且作为片区难得的新供应,自前年底就一直受到关注,积蓄了不少意向客户。”

并非只有豪宅盘吸引关注,位于宝安区福永的刚需盘华强城因为是地铁上盖项目,加上46300元/平方米的整体均价价格适中,吸引了1503个诚意登记,开发商经过了8小时的摇号,最终1240套住宅卖了1033套,去化率83.3%。

位于同一片区的万科星城相隔一天开盘,表现同样抢眼。首付最低不到100万元,精装修半买半送,均价4.4万元/平方米。有消息称,万科原本的销售目标为1200套,去化接近40%,剩余部分明年卖。不过因为价格实惠,半小时就售出1900套。

有买家对记者表示:“项目地理位置优越,还带学位,户型方正住起来舒适,加上价格也合适。就算以后自己不住,出租也有客源。”

除几个“网红盘”外,深圳其他新盘的去化率并不理想。深圳中原研究中心数据显示,深圳11月倒数第二周四项目开盘,入市一手住宅去化约46.8%。其中龙岗中骏云景华府推出415余套房源,去化率最低约10%。

美联物业全国研究中心经理张添鸣对记者表示:“深圳新房市场热度近期有所下降,但好的项目依然很有吸引力。目前的两极分化主要体现是东冷西热,西部区域新盘去化率远高于东部,主要是东部新盘定价普遍不低且政策落地速度较慢,导致去化率相对偏低;西部的规划更加明确,对客户的吸引力更大。”

某专家也持类似观点,“大家都希望楼市能回暖,但个盘并不能代表整个市场。最近个别新房项目的热销,是基于项目自身的定价和优势,整体市场环境没有变化,市场还没有回暖的迹象。”

首付分期“擦边球”盛行

目前深圳楼市已经进入了买方市场,尤其是接近年底,开发商急着推售冲击业绩。仅11月倒数第二周,就有11项目获批,住宅批售套数达到7615套。

与此同时,深圳新盘的去化率则不断走低。今年上半年去化率还高达50%,但是在传统的销售旺季“银十”开盘去化率仅约28%。

在这样情况下,开发商除了推出特惠房源、一口价之外,还推出了“首付分期”促销,这种促销手段从公寓市场逐渐蔓延到住宅市场。位于龙岗区的某知名开发商的住宅项目,推出了“1成首付”的活动。房源总价326万元起,开发商规定可以先缴纳一成首付,12月20日前再缴纳总房款的10%(5成及以上需缴纳20%);2019年4月30日前再缴纳剩余所有首付款。

有房企人士对记者直言:“一些大开发商都会做一成首付的事情,更何况急需销售回本的中小开发商了。建造的成本摆在那里,政府限价也在那里,要刺激购房者入市,肯定是有自己的销售方法。”

实际上,所谓的“低首付”“保值回购”等招式在深圳由来已久,而出现该现象时一般意味着楼市不景气,开发商既希望出货回款,又并不愿意让利。

和明令禁止的“首付贷”不同,开发商推出的“首付分期”实际上是打“擦边球”。

记者了解到,所谓“低首付”或者“首付分期”,就是订房时先交一部分钱,剩余的首付,有的是中介机构或者开发商提供自有资金“垫资”,有的是网贷平台通过投融资需求错配提供贷款资金,还有中介和地产商将银行机构的信用消费贷款转换为“消费贷”“经营贷”“个人信用贷”“房抵贷”等方式“曲线入市”。

有业内人士对记者表示:“深圳之前房价上涨过快,就是因为市场上利用银行以外‘加杠杆’配资入楼市的购房者比例大概在5%~10%,其中‘首付贷’又占了近一半的比例。由于贷款资金来自民间,利息会比银行高很多,各种成本加上手续费,购房者甚至要承担高达20%的借贷利息。”

财经评论人莫开伟指出:“首付分期面对的大都是没有购房能力的低收入人群,会加剧他们的信用透支,增加购房者买房杠杆和还款压力。”

目前对于首付分期的行为,尚未在深圳进行封杀。11月23日,深圳市规划和国土资源委员会刚刚发布了关于征求《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》意见的通告,对于商品房预售、房屋租赁、资金监管等作出规定。其中并没有明确提及首付分期不可以做。反倒是提到“房企应当按照经备案的销售价格,明码标价销售商品房,确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的,应当在调整价格前办理备案变更”。该条例一度被市场解读成深圳房价设置了15%的涨跌幅限制。

张添鸣对记者否认这一说法:“深圳新房销售价并非设置了涨跌幅限制,而是规范房地产开发企业依法自主定价。短期来看,更多是为了避免临近年底部分房企为回流资金采取大幅降价的措施,对市场价格造成不良影响;长期来看,能够稳定市场价格预期。”


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