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二手房买卖您一定要知道这些!

2017/1/12 18:10:06 龙岩联合网 浏览数() 我要评论()

相比新房二手房比较适合大众,购买二手房有很大的优势,但是二手交易中的签约、缴税、贷款、过户交接等流程要复杂的多,如果一些流程不懂就会吃大亏。那么购买二手房需要注意哪些事项?买二手房流程及购买二手房的方法又是怎样?今天小编为您整理本文,供您了解参考。

买二手房的时候至少记住三点:一个是要核实房产证信息,二是合同中注明房屋交付时间,三是最好要求房主搬出移交后再行支付购房款。


    注意事项之一:核实卖方身份选择可靠中介

核实卖方的身份。如果是个人,看他的身份证;如果选择中介,要选择选择正规的、有一定信誉度的房地产中介机构作为二手房交易双方资金、房屋交割的监管方,确保交钱后能顺利过户,过户后房与款两清。必要时可查阅中介机构应具备的“两证”,一为工商部门颁发的营业执照,二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书,这是买二手房注意事项的前提。

注意事项之二:确认产权

到房管局查验卖方的房产证。查看:

1.产权证上的房主是否与卖房人是同一个人,核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致,原则上是一个字也不能错。

2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处。

3.看该房屋是否有房屋共有权人,如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;如是夫妻共有财产,是否经过卖方配偶的书面同意;如果房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见;如果房屋已被抵押,则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件,千万别忽视这些买二手房注意事项。

注意事项之三:核实房屋是否允许买卖

以下情况的房屋千万不要买:

1. 已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋

2. 被人民法院或行政机关依法查封的房屋

3. 属违法或违章建筑的房屋

此外,如果要购买的房屋是公房,卖房人要提供政府部门对其上市交易的批准书;由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权,因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外,军队、医院、学校的公房,由于其特殊性,在没有取得单位同意的情况下,一律不得出售,必须要原单位盖章后才能出让。

如果房屋存在私自搭建的情况也很麻烦,所以要查看是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内、外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等。只有遵循这个买二手房注意事项才能够进一步签订合同。

注意事项之四:关键性承诺应体现在合同中

签约过程中应特别注意,对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中,不能以口头约定代之,因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。

合同的必备条款主要包括:房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等。

在签定合同过程中,必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方,如果届时不能按时交房,买家将得到什么样的赔偿,房屋是否仍存在租赁情况等。

注意事项之五:留心付款方式和时间

买家在付款时,应尽量采用能在银行留下划转证据的方式进行付款,由此能够增加购买付款凭证。

一般情况下,在约定时,买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房;也可以要求房主搬出移交后再行支付购房款。

注意事项之六:小心房款和产权的交接

不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如律师楼或信誉较好的代理公司处,等过户完成后,再将房款转入卖方的账户。

注意事项之七:保证产权顺利过户

必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;从买房的角度来说,一定是产权过完户以后这套房才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。

二手房选购小提示:

提示之一:选房

首先考察性价比选房时一定要分清购房目的是自己居住还是投资,选择自住房应考虑交通、生活是否便利、市政配套、物业管理水平;供水、供电、供气能否保证,排污、通讯是否通畅。了解小区物业管理可提供的服务项目及各项收费标准,拜访邻居,了解周边居住环境。
了解该住房的使用年限及土地使用期限、该房屋的用途、有无欠交物业管理费以及水、电、煤气等费用;确认房屋的准确面积、观察房屋的内部结构、户型、管线是否合理,天花板、墙壁是否有问题;了解住宅的内部结构图,因为如果你买了房以后打算装修,一定要问清楚管线的走向、承重墙的位置等,以免造成不必要的麻烦。

提示之二:看房

看房,验明产权是关键,产权不明确、有纠纷的一定不能购买,这往往是市民在购房时最容易忽视的一个环节,也是产生购房风险的根源。
买房一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰,有无遗留纠纷问题,防止一房两卖;审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等。

提示之三:签合同

签合同确认合法身份,一般购买二手房的合同有两种,如果是通过中介购买二手房,除了直接同房屋产权所有人签署的《买卖契约》,还要同中介公司签署《房产中介合同》。
房产中介合同在法律上叫做居间合同,签署前一要审查其资格,看是否办理了工商登记手续。二要审查对方的委托授权书,以确认对方是卖主的合法代理人。要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容,特别要注意是否盖章及写清有关日期。

提示之四:办手续

经过选房、看房、签合同三个步骤后,将进入买房的实质性阶段。具体是:房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。购房后应尽快办理房产证,并督促卖方尽快迁出户口;办理二手房贷款环节较多、需要时间较长,手续繁琐。千万不要因为亲戚朋友介绍而简化程序,不要私下交易,要合法、彻底办理过户手续。产权过户必须报经产权部门才能完成过户手续。买二手房方法之五交房:按照合同约定执行办理完所有手续后,买卖双方按合同条款交接房屋,验收房内不得拆除的房屋装修和附属设施,验收合格后买方付款。

关于税费的交纳应在《买卖契约》中注明由哪一方缴纳,未注明的要按照规定各自承担;最后,按照房地产交易中心规定,领取房地产证时,必须本人到场,如本人因故不能到场领证,应提前办理委托领证公证手续。

海西房联

 



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