当前位置 > 新闻中心 > 热点新闻 > 草根观点:鱼龙看国土部的“两不一正常”

草根观点:鱼龙看国土部的“两不一正常”

2017/1/11 11:18:33 龙岩联合网 浏览数() 我要评论()

12月23日国土资源部召开《自然资源统一确权登记办法(试行)》新闻发布会,王广华副部长在发布会上透露,对于少数住宅建设用地使用权到期问题如果处理,国土资源部出台了过渡性措施。前段时间,国土资源部收到了浙江省国土资源厅《关于如何处理少数住宅用地使用权到期问题的请示》,温州当地群众期盼尽早解决20年住房土地使用权到期问题,方便其办理住房交易、过户以及不动产登记手续。为解决这些群众当前面临的实际问题,维护其应有权益,国土资源部和住建部协商之后,复函并抄送各地国土资源管理部门,地方在相关法律安排明确之前,可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理:

一、不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的,权利人不需要专门提出续期申请。

二、不收取费用。市、县国土资源主管部门不收取相关费用。

三、正常办理交易和登记手续。此类住房发生交易时,正常办理房地产交易和不动产登记手续,涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期,并注明:“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函〔2016〕1712号)办理相关手续”。

发布会后,这个国土部自己称为“两不一正常”的复函一石激起千层浪,社会各界对此规定反响热烈。

1复函要辩证的来看。

《土地管理法》规定:中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制,奠定了我国土地两元所有制的法律基础。土地所有权禁止转让,任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地,土地使用权可以依法转让。国家实行土地登记制度。县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册,属于国有土地的,由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认使用权。国家实行国有土地有偿有限期使用制度。除国家核准的划拨土地外,凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等,均实行有偿有限期的使用。《宪法》和《物权法》也对我国土地所有权进行了规定。从相关的法律法规来看,土地使用权必须登记后方可确认权属,1990年开始土地缴费变为出让性质的使用权,很多地方的土地管理部门都批准了部分期限较短的土地使用权,温州的情况就是如此,据了解,其他很多城市也都遇到了此类问题,各地的处置情况基本一致,等上级部门的处理意见。相关部门在等,可是房屋所有权人等不起,想买的怕买了之后,需要补交费用过多不敢买,银行怕土地无使用权不敢发放贷款,所有权人也不安心,我住了多年的房子,土地使用权没了,莫非住的是“空中楼阁”,一时之间各地土地管理部门承受极大压力,温州的部分官员的表态更是让此事成为社会热点。国土部的复函首先得承认这是一个积极作为的行为,解决了很多百姓关心的热点问题,但也得辩证的来看,复函只是处置历史问题的,针对的是已经批准的到期或者即将到期的住宅建设用地,这些房屋可以登记和交易,但需要依照原土地使用期限记载。在交易中更多的是民事行为为主导,至于买方或者抵押权人是否愿意因为有国土部的复函就购买或者予以抵押此类房产还不确定,毕竟这只是过渡性措施,不是从根本解决问题,行政权力还是不能过度干预民事行为的。

2土地到期如何处置的问题需要人大释法。

《物权法》第一百四十九条,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。至于如何自动续期,物权法没有具体细则,本次的复函对到期的住宅土地使用权进行了答复,就是不需要提出申请,不需要收取费用。这只是国土资源部为解决到期住宅土地使用权的权宜之计。

从《不动产登记暂行条例》的规定来分析,土地使用权不属于不需要申请直接记载的范畴,正常状态,土地使用权到期后,仍需要申请才能记载到不动产登记簿,发放新的不动产权证书。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:居住用地70年,目前除非特例土地住宅用地都是按70年出让办理的招拍挂。土地出让金都是按照70年使用予以计算的,按照二三十年期限出让的土地,土地出让金的收益肯定与70年不同,如果同等对待,都不再续费,明显不符合民事行为中的平等原则,因此也有部分专家的观点,应该补缴与70年出让金之间的差值,然后平等对待。

1981年《全国人民代表大会常务委员会关于加强法律解释工作的决议》规定,凡关于法律、法令条文本身需要进一步明确界限或作补充规定的,由全国人民代表大会常务委员会进行解释或用法令加以规定。可以看出《物权法》对住宅用地期限的自动续期需要由人大进行释法方可对内容进行明确。但无论如何,都应该对国土资源部此次为民考虑的行为采取的过渡性措施予以肯定。

点  睛: 

第一,这是过渡性政策,不指导未来发展。

第二,只是登记放开,不表示管理的措施。

第三,只是国土部和住建部会商的结果,还有财税等部门呢,最终需要国家层面的全盘考虑。

转自  新浪司法频道



相关内容链接>>>更多
图片新闻展示 >更多
提建议或意见
您可输入500
二手房地图
本地新闻
楼盘新闻
楼盘月成交量
每日成交量