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房产专家:买房申请房贷,购房者应该选择等额本金还是等额本息?

2019/10/8 17:26:00 冷眼看地产今日头条号 浏览数() 我要评论()

等额本息和等额本金是房贷的两种不同还款方式、这两种房贷还款方式其实各有优劣,并不存在哪种还款方式一定最好的说法,购房者要根据自己实际情况去选择、去分析,不要盲目听信所谓房产专家的言论,适合自己的才是最好的。

下面,冷眼看地产就详细解析两种还款方式的优势,方便各位根据自己的需求去选择。

一、等额本金、等额本息两种房贷还款方式差别。

1、总利息差异:等额本金总利息比等额本息少,100万贷款总利息少21万。

房产专家:买房申请房贷,购房者应该选择等额本金还是等额本息?

如果单纯从总利息角度来看,等额本金贷款方式比较好,总利息的支出比等额本息要少很多。

我举个例子便于大家理解,某购房者房贷100万,贷款30年,房贷利率按照基准上浮10%(5.39%)进行测算:

按照等额本金进行测算:购房者30年需要偿还贷款81万。

按照等额本息进行测算:购房者30年需要偿还贷款102万。

简单来说:购房者如何采用了等额本金的还款方式,利息将节省21万。

2、月供差异:等额本金月供比等额本息月供上涨30%,11年后的月供才能达到等额本息的水平

房产专家:买房申请房贷,购房者应该选择等额本金还是等额本息?

等额本金月供相比等额本息月供要上浮30%。等额本金虽然每月偿还资金都会递减,但每月递减幅度只有十几元,每年也就一百多块,需要十一年时间才能递减到等额本息的月供水平。

我再上文的例子进行解释,某购房者房贷100万,贷款30年,房贷利率按照基准上浮10%(5.39%)进行测算:

按照等额本金进行测算:购房者每月偿还月供7269元/月,每月递减十二元。

按照等额本息进行测算:购房者每月偿还月供5609元/月,每月保持不变。

最终测算结果:等额本金月供比等额本息月供上涨了30%,并且短期内无法缓解。必须递减到134个月后,也就是十一年之后才能达到等额本息的月供水平。

3、月供本金占比差异:等额本金月供中偿还本金占比比等额本息大,提前还款可以节省资金。

房产专家:买房申请房贷,购房者应该选择等额本金还是等额本息?

等额本息前期偿还资金大部分是利息,等额本金偿还资金中本金占比大,这就导致如果购房者提前还款,等额本金要比等额本息偿还的资金少。因为提前还款只有支付剩余的本金,利息由于还没有产生不需要支付,等额本金前期偿还资金大部分是本金,最后剩余的本金肯定比等额本息少很多。

我依然举个例子便于大家理解:

等额本金:假设购房者房贷一共100万,前期偿还的资金一共是二十万。按照等额本金的还款比例,其中八万是用于偿还本金的,十二万用于偿还利息的,也就是说剩余偿还的本金应该是100万-8万=92万,再加上前期偿还的二十万,最终购房者提前还款支付给银行的总资金是112万。

等额本息:假设购房者房贷一共100万,前期偿还的资金一共是二十万。按照等额本息的还款比例,其中四万是用于偿还本金的,十六万用于偿还利息的,也就是说剩余偿还的本金应该是100万-4万=96万,再加上前期偿还的二十万,最终购房者提前还款支付给银行的总资金是116万。

通过上面例子,等额本金的最终偿还资金肯定比等额本息要少。

4、资金档杆能力差异:等额本息资金杠杆能力强,同样月供贷的总资金比等额本金要高出30%。

房产专家:买房申请房贷,购房者应该选择等额本金还是等额本息?

同样的月供情况下,等额本息能贷到更多的资金,贷款总额比等额本金要上浮30%。

我们以5.39%房贷利率、贷款30年进行测算:同样7200左右的月供,等额本息可以贷款130万,等额本金只能贷款100万,贷款总金额上涨了30%。

二、购房者应该如何选择等额本金、等额本息。

1、等额本金:经济实力强,准备提前还款购房者。

房产专家:买房申请房贷,购房者应该选择等额本金还是等额本息?

等额本金的还款方式优点是节省大量资金,无论是长期贷款还是提前还款都会节省大量的利息、本金,适合经济实力非常强,有能力承受高额月供的购房者。另外如果购房者选择五六年内提前还款,可以选择此种还款方式。

2、等额本息:无力承受高月供、资金利用能力较强的购房者。

房产专家:买房申请房贷,购房者应该选择等额本金还是等额本息?

等额本息的还款方式虽然利息多、偿还总金额多,但是能够利用少量资金借贷大量大贷款,同样的月供贷款总额度比等额本金高出30%。

这种贷款方式适合两种人,第一种是无力承受高月供,只能选择这种还款方式的刚需购房者;第二种适合投资客,因为在房价上涨周期内,可以通过少量月供撬动大量资金,购买大面积的房子,房价一旦上涨收益越高。

我依然举例便于大家理解:同样的月供情况下,房子一万元一平米:

等额本金:能申请房贷100万、按照三成首付购房总资金142万,购买房子面积142平米。房价上涨1000元/平米,采取等额本金的购房者能赚取利润14.2万。

等额本息:能申请房贷130万、按照三成首付购房总资金185万,购买房子面积185平米。房价上涨1000元/平米,采取等额本息的购房者能赚取利润18.5万。

等额本息的纯利润比等额本金高出4.3万,利润率高出30%。


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